Nika in Andraž spita v
Nika in Andraž spita v "pisarni". Kako iz te narediti dom?
  21.10.2016  |  14:13
Čas branja: 5 min
Cene poslovnih prostorov na dnu. Se splača preureditev poslovnega prostora v stanovanje. To se je obrestovalo mlademu paru Niki in Andražu iz Trebnjega, ki sta si dom naredila v cvetličarni. Povsod pa ni tako.

Matematika je preprosta: kvadratni meter poslovnega prostora v okolici Ljubljane v povprečju stane 916 evrov, kvadratni meter stanovanja pa kar 1.598 evrov, upoštevaje oglaševane cene na spletni strani Nepremicnine.net. Razlika je precejšnja, vsak kvadratni meter stanovanja torej stane 681 evrov več od kvadratnega metra poslovnega prostora! Nika in Andraž sta mlad par, ki ima spletno trgovino [www.fizian.si] . Podjetniško žilico sta izkoristila tudi zasebno in poslovni prostor spremenila v stanovanje. Odločitev je bila, glede na razmere na trgu nepremičnin, lahka, pravita.

Lokacijska informacija ni nujen dokument za upravni postopek (stane 22,6 evra) je pa v veliko pomoč investitorju, ko projektantu predstavi svoje dokumente, svetuje Leonard Kumprej iz arhitekturnega biroja Čačka arhitektura.

Cvetličarna je postala dom

 

Ko sta od sorodnikov v najem dobila cvetličarno, sta zgrabila kombinacijo ugodne najemnine in želene lokacije v središču Trebnjega ter se lotila prenove. Potrebovala sta leto dni in poslovni prostor je postal stanovanje. Za prenovo 60 kvadratnih metrov velikega prostora sta porabila le okrog tri tisočake, predvsem zato, ker sta ogromno naredila sama ter s pomočjo družine in prijateljev. Za podiranje sten in odvoz materiala sta odštela 300 evrov, pozidava ju je stala 200, po 150 evrov strop in napeljave. Laminat sta položila sama, za material pa sta plačala le 300 evrov. Največji strošek celotne prenove sta bila kamin in dimnik, za kar sta odštela skoraj dva tisočaka. Prvotno ogrevanje na plin je bilo namreč jama brez dna. Ko sta se nekoč pozimi vrnila s potovanja, sta zgolj za ogrevanje v mesecu dni plačala ubijalskih 300 evrov. Zdaj na kurilno sezono porabita le pet kubičnih metrov drv, kar je ob obilici ponudbe te surovine po žledu izpred dveh let drobiž v primerjavi s plinom.

S prenovo in bivanjem v nekdanjem poslovnem prostoru sta zelo zadovoljna. Največje prednosti njunega rahlo posebnega domovanja so visoki stropi in lasten vhod v poslovno-stanovanjskem objektu. Da je stanovanje predelano iz poslovnega prostora, izdajajo le vhodna vrata. Kmalu po prenovi je na obisk zašel še kakšen mimoidoči, ki je iskal cvetličarno, a sta vhod skrbno zakrila z manjšo teraso.

Nekaj je tudi slabih plati, recimo veliko oken, ki sta jih morala zatemniti, in kletna kopalnica s strmimi stopnicami, kar je z malčkom še posebno nerodno. Kopalnice nista prenovila, saj bi bil to previsok strošek, sploh ker v stanovanju ne nameravata ostati za vedno. Njima se je izračun izšel, a povsod ni tako.

demsar-gasper-xx.1460814457.jpg.n.960px.jpg
Po pridobitvi spremembe namembnosti se začne prenova. Stroški so lahko minimalni ali skoraj ničelni, iz prakse pa računajte na 400 evrov in več na kvadratni meter površine, opozarja Gašper Demšar iz arhitekturnega biroja Demšar Arhitekti. Foto: Osebni arhiv

»Pisarna« ni nujno cenejša od stanovanja

 

Kje se predelava poslovnih prostorov splača in kje ne? Na Nepremicnine.net smo preverili, po kakšnih cenah se prodajajo poslovni prostori in stanovanja v posameznih regijah po Sloveniji, in ugotovili, da se predelava poslovnega prostora v stanovanje ne splača vedno. Daleč največ manevrskega prostora pri predelavi imajo tisti, ki iščejo stanovanje Ljubljani. Tam je kvadratni meter stanovanja v pov­prečju za nekaj več kot 900 evrov dražji od kvadratnega metra poslovnega prostora. Po ugodnem razmerju sledijo še Gorenjska, okolica Ljubljane in južnoprimorska regija. V vseh treh primerih imate več kot 600 evrov plusa pri vsakem kvadratnem metru poslovnega prostora. V drugih regijah so razlike med cenami stanovanj in poslovnih prostorov le nekaj stotakov ali pa še to ne, zato je smotrnost predelave s finančnega vidika zelo vprašljiva. V predelavo je namreč treba vložiti kar nekaj časa in tudi denarja.

V praksi so takšne predelave vseeno bolj izjema kot pravilo, pravi Zoran Đukić iz nepremičninske agencije Stoja Trade. »Postopki za spremembo namembnosti so zelo zapleteni, poleg tega so v poslovnih stavbah, sploh starih, zelo visoki stroški obratovanja, tudi do pet evrov na kvadratni meter na mesec, in tudi zaradi tega se takšne spremembe in predelave v praksi ne izvajajo pogosto,« razlaga. Vseeno pa poglejmo, kaj vse vas čaka, če se odločite za takšen podvig. Velikokrat so namreč poslovni prostori nekako »oskubljeni« - nimajo kopalnice, stropi so spuščeni, ni ometov, elek­trične napeljave so skrite v parapetnih kanalih in podobno.

djukic-zoran2-xx.1460814459.jpg.n.960px.jpg
V praksi so takšne predelave vseeno bolj izjema kot pravilo, pravi Zoran Đukić iz nepremičninske agencije Stoja Trade. Foto: Stoja Strade

3 koraki, da poslovni prostor postane dom

 

1. korak

Najprej se na občini pozanimajte, ali lahko predelate poslovni prostor v stanovanje.

 

Prvi pogoj je, da to dovoljuje prostorski akt, torej da je na nekem območju dopuščena stanovanjska raba, izpolnjeni pa morajo biti še tehnični pogoji, recimo parkiranje, ustrezen dostop, pojasnjuje arhitekt Gašper Demšar iz arhitekturnega biroja Demšar Arhitekti. Na občini, v kateri je nepremičnina, vložite zahtevek za izdajo lokacijske informacije z namenom gradnje. Lokacijska informacija sicer ni nujen dokument za upravni postopek, gre pa za zanemarljiv strošek, 22,6 evra, v njem so tudi nakazana oblikovna izhodišča za projektno besedilo vloge za gradbeno dovoljenje. Je v veliko pomoč investitorju, ko projektantu predstavi svoje dokumente, razlaga arhitekt Leonard Kum­prej iz arhitekturnega biroja Čačka arhitektura. »To vam lahko na koncu prihrani precej več kot dobra dva desetaka,« poudarja. Če lokacijska informacija ni razumljiva, Demšar predlaga, da obiščete pristojni oddelek za urbanizem ali pa se obrnete na arhitekta, ki vam jo lahko raztolmači in pridobi vse druge potrebne informacije.

 

2. korak

Ker gre za spremembo namembnosti, je potrebna izdelava projektne dokumentacije za izdajo gradbenega dovoljenja ter končni vpis v uradne evidence.

Za vsako fazo od izdelava projektne dokumentacije za izdajo gradbenega dovoljenja in za izvedbena dela ter končni vpis v uradne evidence potrebujemo približno dva meseca. Strošek celotnega postopka pa se giblje od dva do pet tisoč evrov.

Pridobivanje projektne dokumentacije poteka podobno kot pri novogradnji in je povezano z nezanemarljivimi stroški, opozarja Kumprej. »Ti so navadno sicer nižji, kot če gradimo na novo, ker odpadejo nekatere faze, recimo tiste, povezane z gradbeno konstrukcijo, saj so okvirji že narejeni in je zgradba umeščena v prostor,« dodaja. Postopki so razmeroma dolgi in trajajo več mesecev, gre namreč za najzahtevnejše upravne postopke. Cena za projekt enostavnejše izvedbe spremembe namembnosti manjšega obsega se začne pri dveh tisočakih, če gre za obsežnejša dela, se lahko dvigne tudi na nekaj tisoč evrov, kar pa je redkeje, ocenjuje Demšar. Pri tem lahko kar nekaj denarja prihranite, če zaprosite za subvencije, še svetuje Kumprej. »Eko sklad fizičnim osebam subvencionira temeljite energetske prenove (okna, fasada, streha, naprave). Nekaj subvencionirajo tudi nekatera podjetja, denimo Petrol,« pojasnjuje. Nadalje Kum­prej še priporoča, da bodite pozorni na Zavod za varstvo kulturne dediščine Slovenije (ZVKDS), saj so nekatere stavbe (ali urbano okolje) zaščitene in zahtevajo nadzor spomeniškega varstva, kar pogosto pomeni, da bo treba v prenovo vložiti več sredstev.

3. korak

predelava - računajte na dodatnih 400 evrov na kvadratni meter

Po ureditvi spremembe namembnosti vas čaka še prenova. Stroški so lahko minimalni ali skoraj ničelni, če prostor že zagotavlja minimalne funkcionalne razmere za bivanje, po izkušnjah pa lahko računate na najmanj 400 evrov na kvadratni meter površine, ki jo prenavaljate oziroma ji spreminjate namembnost, opozarja Gašper Demšar. Če je potrebna še rekonstrukcija, se strošek približa strošku za novogradnjo ali pa ga celo preseže, torej seže prek 800 evrov na kvadratni meter, razlaga Kumprej. Takšni stroški predelave bi bili torej ekonomsko upravičljivi le v Ljubljani, če upoštevamo oglaševane cene nepremičnin na portalu Nepremicnine.net. Višje od 1.400 evrov za kvadratni meter pa ne bi smelo iti v nobenem primeru, meni. »Skrita presenečenja stare stavbe lahko pričakovanja o ugodni nabavi spremenijo v precejšen finančni zalogaj. Nepripravljenost na korektno izvedbo namreč navadno pomeni povod za nekontrolirano nastavljanje cen izvajalca kot tudi odrejanje načina in tempa dela, kar lahko vodi v bistveno škodo za naročnika del,« opozarja. Če ne menjate zgolj parketa ali opleska sten, naj izvedbeni načrt del pripravi pooblaščeni projektant, ki bo z vami uskladil tehnologijo, oblikovanje in stroške investicije. Toda cena še zdaleč ni vse, kar morate upoštevati pri takšnem projektu. Za kakovost bivanja nista dovolj le ustrezna funkcionalnost in estetika prostora, v katerem imamo namen bivati, temveč tudi okolica, njena urejenost, predvsem primernost za bivanje, opozarja Demšar: »Težko si predstavljam živeti z družino v stanovanju v stolpnici s sicer krasnim pogledom, a brez vrtca v bližini, zelenih površin, otroškega igrišča in avtobusne postaje.«

tabela-mf4-14.1460816700.jpg

 

roze-zabojcka-th.1460814462.jpg.w.960px.jpg

Nov gradbeni zakon, a brez novosti pri spremembi namembnosti

Čeprav se nam že jeseni obeta cel kup novosti v gradbeni zakonodaji, pa pri spremembi namembnosti v gradbenem zakonu niso predvidene nobene spremembe, pravijo na ministrstvu za okolje in prostor. Še vedno bo potrebna pridobitev gradbenega dovoljenja, pogoj za njegovo izdajo bo skladnost s predvideno namensko rabo v prostorskem aktu oziroma z dopustnimi posegi v okviru predpisane namenske rabe, dodajajo.

 

Dobrih 3.000 EUR stroškov sta s predelavo cvetličarne v stanovanje imela Nika in Andraž; in sicer:

300 EUR za podiranje sten in odvoz;

200 EUR za pozidavo;

150 EUR za izdelavo stropov;

150 EUR za napeljave;

300 EUR za laminat (polagala sta sama);

650 EUR za kamin;

1.300 EUR za dimnik.

 

Napišite svoj komentar

Da boste lahko napisali komentar, se morate prijaviti.
MOJEFIN
Zaslužek
Zaslužek (pregled) Koliko me stane trgovanje s slovenskimi delnicami

Marsikdo razmišlja o nakupu vrednostnih papirjev oziroma trgovanju z njimi - sploh ker banke na depozit tako rekoč ne dajo obresti,...

MOJEFIN
Razno
Razno (galerija) Dan D: kaj smo izvedeli na prvem investicijskem dogodku za male delničarje 5

Kako gospodarska aktivnost in politika vplivata na borzne tečaje slovenskih blue chipov? Nekateri vidijo v bližnji prihodnosti tudi...

MOJEFIN
Razno
Razno (Finančna šola za najstnike, 2. dan) Ne vem, kje bom pri 50, ampak se bom že znašel

»Nismo vedeli, da se morajo športniki, ki niso v klubih, truditi zbirati sredstva za svoje športno delovanje,« so bili začudeni...

MOJEFIN
Varčevanje
Varčevanje (seznam) Preverite, katere vrednostne papirje smo opustili

Letos so imetniki opustili 46 vrednostnih papirjev, od leta 2017 pa 346. Preverite seznam.

MOJEFIN
Zaslužek
Zaslužek Dilema: kupiti NLB prek londonske ali ljubljanske borze?

NLB je edina slovenska delniška družba, katere vrednostni papirji kotirajo tako na ljubljanski kot londonski borzi. Na ljubljanski so to...

MOJEFIN
Zaslužek
Zaslužek (psihologija denarja) Ko nam nikoli ni dovolj

Ideja, s katero se v borznih pogovorih ne morem povezati, je ta, da je pomembno imeti »vedno več«. Ampak zakaj? Zakaj je pomembno imeti...

MOJEFIN
(Finančna šola za najstnike, 4. dan) Mladi v šoku, ko so slišali, koliko stane vzdrževanja avta

Ko so mladi na Poletni finančni šoli slišali, koliko jih stane nakup avtomobila in potem še vzdrževanje, so bili skorajda brez besed;...

MOJEFIN
Razno
Razno (Finančna šola za najstnike, 1. dan) Svojim otrokom sem kar s sladoledom razložil, kaj je to davek

Kuharski mojster Luka Jezeršek, ki ga med drugim poznamo kot sodnika v kuharskem tekmovanju Masterchef, je 40 mladim udeležencem poletne...