Stanovanje ponudite kot debela jajca za zajtrk
  18.11.2013  |  13:05  5
Čas branja: 7 min
Ljubljančan Marko je stanovanje oddal najprej Latvijcu, zdaj ima za dve leti podpisano pogodbo z rusko družino; kako mu je to uspelo? Brez podjetniške žilice in z malce inovativnosti pač danes pri prodaji ali oddaji stanovanj ne gre; kako biti opazen v množici? Stanovanja ponujajte, kot se ponujajo debela jajca za zajtrk, svetuje Matija Goljar, ki vzgaja mlade podjetnike

Članek je bil objavljen v septembrski številki revije Moje finance.

Objavil sem oglas na nepremicnine.net, prilepil nekaj fotografij, podrobno opisal stanovanje in tako dobil najemnika, začne opisovati Marko, ki ne želi biti omenjen s celim imenom. Ima 80 kvadratnih metrov veliko stanovanje v središču Ljubljane, višine najemnine ne razkriva. Glede na lokacijo in velikost ocenjujemo, da se giblje okoli 800 evrov na mesec. »Postavil sem precej visoko ceno. Pri oblikovanju te sem razmišljal o morebitnih najemnikih, ki bi jo lahko plačali. Nisem ciljal na študente, preskočili pa so me tudi na seznamih večine domačih iskalcev stanovanj,« razlaga. Nič novega, boste rekli. Markova zgodba je takšna kot tisoč drugih, ki iščejo najemnike ali kupce za svoja stanovanja. A v nasprotju z večino obupanih lastnikov stanovanj je Marko svoje oddal, in to dvakrat v pol leta. Najprej Latvijcu, ko se je ta izselil, pa še ruski družini. »Po pol leta, kolikor je bil pri meni najemnik Latvijec, se je položaj na trgu precej spremenil. Ko sem drugič objavil oglas, je bilo precej manj klicev, celo agencijskih,« opaža. Ceno je spustil za približno deset odstotkov, a je to storil zato, ker je ruska družina podpisala najemno pogodbo za dve leti.

jajca.jpg.o.600px.jpg

Se sprašujete, zakaj je njegova zgodba drugačna? »Poklicali so me iz agencije, ki skrbi za celotno selitev tujcev v Slovenijo. Poskrbijo za delovne vizume, poiščejo stanovanje, poskrbijo za vpis otrok v šole, selitev pohištva ... Nisem vedel, da takšna storitev sploh obstaja. Tujcu so poiskali več različnih stanovanj in izbral je moje,« pripoveduje. Imena ne želi razkriti, pove le, da gre za angleško podjetje in da so mu izdali račun v višini mesečne najemnine.

Selitev od A do Ž

Marko je nastavil zasoljeno ceno, da bi izločil vse, ki si je ne morejo privoščiti, Matija je iskal »cimra« iz tujine.

Nismo mogli mimo tega, da ne bi poiskali eno izmed takšnih podjetij. V Sloveniji smo jih našli kar nekaj, med njimi je tudi družba Relokacije, ki jo vodi Kevin Morrison, Škot, ki že več let živi pri nas. Do zdaj so pomagali 400 tujcem pri selitvi v Slovenijo; večinoma so bili vodje, projektni delavci, svetovalci, diplomati. »Postaja trend, da si tudi vodilni delavci poiščejo nepremičnine sami in se tako izognejo plačilu provizije,« opaža Morrison. Pri tem opozori, da se njihovo poslovanje popolnoma razlikuje od dela nepremičninskih posrednikov. Poskrbijo namreč za celotno selitev, kamor sodi tudi iskanje strehe nad glavo. Nepremičnine za stranke iščejo na celotnem trgu, imajo tudi črn seznam najemodajalcev in agencij. »Nimamo tipičnih strank. Zanje iščemo opremljena, neopremljena stanovanja, moderna, v mestih ali zunaj teh. Stranke navadno odvrne staro pohištvo ter to, da ni zagotovljenega parkirnega prostora,« opisuje. Ta hip iščejo nepremičnine za stranke, ki so pripravljene plačati od 450 do 3.200 evrov mesečne najemnine. »Težava slovenskega trga so nejasni standardi pri višinah najemnin ter merilih,« potarna. Sicer se pri iskanju nepremičnine za stranko ne ozirajo na oglaševane cene, temveč zahteve stranke in šele nato se dogovarjajo o ceni. »Številni najemodajalci nimajo realnih pričakovanj o višini najemnine, delno tudi zato, ker nepremičninske agencije postavijo visoke cene zaradi lastnega zaslužka. Najpomembnejše je, da je najemodajalec odprt in iskren. Težava nastane, če najemodajalec v zadnjem trenutku poviša ceno,« dodaja Morrison. Provizije ne zaračunajo lastniku stanovanja, ampak jo plača stranka, ki jo zastopajo - torej tujec.

fb mf
Spremljajte nas tudi na FB.

Razlika med prodajo jajc in stanovanj?

Pretirane ustvarjalnosti pri prodaji ali oddaji stanovanj pri nas nismo opazili, seveda pa ne vemo, kaj se dogaja za »zaprtimi vrati«. Kaj je pomembno za tiste, ki še neuspešno iščejo nove stanovalce? »Ko ugotavljamo, kako tisto, kar nam je na voljo, spraviti na trg, vedno pridemo do sklepa - tisto, kar prodajamo, moramo nekako osmisliti. Narediti moramo neko zgodbo,« ugotavlja Matija Goljar, ki prek Ustvarjalnika vzgaja mlade podjetnike. Stvar je preprosta - poskrbeti je treba, da smo opazni. Goljar za to navede primer - vsa jajca so si zelo podobna, a Jatina jajca, ki imajo na embalaži napis Debela jajca za zajtrk, so opazna, ker so se usmerili v ozko nišo, pa čeprav so pri tem morda malo prikrojili resnico.

To teorijo je preizkusil tudi v praksi. Ko je bil v zadnjem letniku fakultete, je moral oddati sobo v 66 kvadratih metrov velikem stanovanju. »Hotel sem sostanovalca iz tujine, ker se mi je zdelo to zabavno,« pojasnjuje. Odločil se je, da svoj oglas pošlje vsem mednarodnim koordinatorjem. »Zdelo se mi je, da bo precej manj 'konkurence', če pristopim do mednarodnih koordinatorjev, ker vem, da so preplavljeni s prošnjami za pomoč tujcem, ki iščejo stanovanja. Izkazalo se je, da sem imel prav,« razlaga. Sobo je oddal v pičlih štirih dneh, čeprav je bila najemnina za študentske razmere zelo visoka - zahteval je 325 evrov na mesec in plačilo stanovanjskih stroškov v višini med 40 do 80 evrov, odvisno od sezone. Prejel je še 15 drugih ponudb. »Izbral sem študenta magistrskega študija pedagogike iz Finske, ki je v Slovenijo prišel na delovno prakso,« zadovoljno pripoveduje.

Lani je z videom stanovanje prodalo kar 14 odstotkov prodajalcev, kažejo podatki ameriškega združenja nepremičninarjev.

Iščite nišno

Marko je torej nastavil zasoljeno ceno, da bi izločil vse, ki si je ne morejo privoščiti, Goljar je iskal »cimra« iz tujine. »Stanovanje bi ponujal izrazito ciljano, torej zgolj ozko izbrani niši - gostujočim profesorjem na univerzi,« razmišlja Miro Kline, strokovnjak za trženje, ko smo ga vprašali, kako bi sam oddal stanovanje. »Tam imam zgrajeno mrežo in uživam določeno stopnjo poznanosti ter ugleda. Takšen pristop zahteva malo virov, intenzitete delovanja in je zato ekonomičen in učinkovit. Prednost je tudi v preprostem načrtovanju zasedenosti, saj so roki prihoda in odhoda znani daleč vnaprej,« pojasnjuje.

Opazili smo, da tudi nekateri Slovenci ponujajo svoje nepremičnine konkretnim ljudem. Recimo blejski lastniki ponujajo stanovanja golfistom, hribolazcem, tudi gostujočim profesorjem. Kar nekaj Slovencev je ponudilo svoja stanovanja navijačem med evropskim košarkarskim prvenstvom, nekateri so se menda samo zaradi tega celo izselili iz svojih stanovanj. Pred nami je še kar nekaj dogodkov, ki utegnejo pritegniti vsaj dnevne najemnike - oktobra bo recimo Ljubljanski maraton, na katerem teče 20 tisoč ljudi, septembra Fashion Week, izkoristiti se splača tudi različne mednarodne festivale, kot je Metal Days na Bovškem, ki ga obišče skoraj 70 tisoč ljubiteljev težkih rifov z vsega sveta.

Omejitve medijev

Čeprav ste našli nišo, pa ste opravili le delček poti. Poiskati je treba kanal do najemnikov ali lastnikov. Kje torej objaviti oglas? To je zelo pomembno. Pogovarjali smo se z lastnico 16 kvadratnih metrov velike garsonjere, ki jo poskuša oddati v dneh Eurobasketa. Dvorana Stožice je pet minut stran, Tivoli z avtom 15 minut, cena na noč je 35 evrov na osebo. »Nihče se ni prijavil na naš oglas, morda bi morali objaviti na kakšnem drugem portalu,« priznava lastnica, ki je oglas objavila na Bolha.com. Verjetnost, da bodo Finci, Latvijci, Francozi, Španci ... iskali stanovanje za najem na tem portalu, je majhna oziroma nična. »Treba se je zavedati omejitve medija, kjer se promocija izvaja,« opozarja Goljar.

Na voljo imamo več možnosti, odvisno, na koga merimo. Najbolj pogosto izbrana možnost Slovencev je objava oglasa na portalih: Nepremicnine.net, Bolha.com, Gohome.si; potem so še nišne spletne strani, kot so cimri.si, mojcimer.si; za iskanje tujcev pa airbnb.com, villarenters.com, homeaway.com, flipkey.com ...

Oglasi se širijo tudi prek prijateljev na Facebooku, Twitterju in drugih družbenih omrežij.

Slika pove več kot tisoč besed

Škot Kevin Morrison je za tujce v Sloveniji najel že 400 stanovanj.

Že dolgo so za nami časi, ko smo iskali nepremičnine le prek Salomonovega oglasnika, ki je ponujal le nekaj vrstic, v katerih je bilo treba prepričati povpraševalce. Slika pove več kot tisoč besed. Čeprav to večina v teoriji ve, je praksa precej drugačna. Spletni nepremičninski oglasniki razkrivajo, da ljudje s fotografijami precej varčujejo - objavijo dve, tri, po možnosti zamegljene. Če fotografije ne objavite, vašega oglasa ne bo opazil nihče. »Zapomnite si, ljudje se odločajo na podlagi slik, in ne besed, zato morajo biti fotografije res dobre, če je treba, najemite fotografa,« svetuje Justin Young iz Slovenia Estata, Londončan, ki se ukvarja z nepremičninskim poslom pri nas. Čeprav se zdi, da nepremičninski trg stopica na mestu, pa ga Young doživlja drugače. »Pred dvema mesecema smo morali zaposliti nepremičninskega posrednika, ki skrbi samo za najemniške nepremičnine, saj je povpraševanje precejšnje,« se pohvali. Večina, 75 odstotkov njihovih strank je tujcev, ki iščejo najemniško stanovanje, predvsem v Ljubljani, le redko zunaj te. So vseh narodnosti, Američani, Rusi, nazadnje so oddali dve stanovanji Turkom.

Novi trik - hollywoodski filmčki

Da ne bi ostali samo pri slikah, so se v ZDA, kjer je prodaja luksuznih stanovanj upadla, spomnili novega prodajnega trika - za pripravo videooglasa za prodajo stanovanj najamejo igralce, ki igrajo, kako je živeti v stanovanju. Gre za mini filme, ki v stilu hollywoodskih napovednikov prepričujejo kupce k nakupu. Lani je z videom stanovanje prodajalo kar 14 odstotkov prodajalcev, kažejo podatki ameriškega združenja nepremičninarjev. Strošek priprave videov je odstotek vrednosti nepremičnine, kar pomeni, da lahko sega od nekaj tisoč dolarjev do celo milijona, piše ameriški dnevnik Wall Street Journal. Kako je to videti v praksi, si lahko pogledate na spletnem naslovu ( [www.filmhouse.com] ).

Z Ikeo do generičnih stanovanj

Pomembno je tudi, kaj je na fotografiji ali videu. Večina stanovanj se prodaja brez opreme, oddaja pa največkrat z opremo, ki je velikokrat toliko stara kot stanovanje samo, torej tudi 10 let in več. »Stanovanje bi moralo imeti osnovno pohištvo, nevtralne barve, kakovostne naprave, odstraniti bi morali osebne stvari, poskrbeti za belo posteljnino in stvari, ki se jih da preprosto popraviti. Vložite recimo v parket, ki bo zdržal dalj časa in ki ga je možno pobrusiti, medtem ko je uničen laminat težje popraviti,« svetuje Young. Stanovanje mora biti opazno. S starim, »zmahanim« pohištvom je sicer opazno, a v negativnem smislu. »Ne ustavite se samo v Ikei, veliko stanovanj je zato videti generično in brez značaja. Ikea je sicer v redu, a vseeno malo kombinirajte s pohištvom drugih proizvajalcev,« svetuje. Stanovanje počistite in poskrbite, da je lepo vzdrževano, saj takšnih z veliko krame in umazanije ni lahko oddati niti prodati, dodaja.

Omenimo še to, da so zadnje čase med kupci stanovanj tudi tujci, a ti ga prej renovirajo. »Neki Rus je recimo kupil stanovanje na Starem trgu v Ljubljani in majhno stanovanje v Piranu, obe je renoviral in ju zdaj oddaja,« pravi Young. Stanovanja oddajajo zato, da si znižajo stanovanjske stroške. Njihove cene pa so precej zasoljene. Recimo stanovanja okrog Prešernovega trga oddajajo po 12 evrov za kvadratni meter, ob obali pa tudi do 16, navaja Young. Povprečne najemnine večsobnih stanovanj v Ljubljani so pod devetimi evri za kvadratni meter, kažejo podatki Slonep.net.

V stanovanju je super živeti

Velika večina stanovanj se oglašuje in »hvali« v okviru standardnih kategorij: je veliko, poceni, na dobri lokaciji ..., če se s tem hvalimo tudi mi, pademo v poplavo konkurenčnih ponudb. Opazni moramo biti tako, da se pohvalimo z nečim drugim, svetuje Goljar. Težava je v tem, da se veliki večini ljudi ne da napisati o stanovanju več od le najbolj osnovnih informacij. »Lahko pojasnimo, da je življenje v stanovanju prijetno, da se na lokaciji veliko dogaja, da je v bližini super pekarna ... Če so v stanovanju že sostanovalci, je skozi besedilo treba pričarati, da so prijetni ljudje. Vse to so stvari, ki pritegnejo,« opozarja Goljar. Lahko pa po zgledu Američanov posnamete tudi videooglas. A zapomnite si nekaj, simpatičen opis ne bo nič pomagal, če bo lastnik stanovanja na ogledu neprijazen.

Izšla je oktobrska številka revije Moje finance! V sredo, 20.11, izide novembrska številka.

Vsebino oktobrske številke , si lahko ogledate v galeriji.

Revija je sicer naprodaj v prosti prodaji, lahko pa se nanjo tudi naročite.

 5

Napišite svoj komentar

Da boste lahko napisali komentar, se morate prijaviti.
MOJEFIN
Zaslužek
Zaslužek (pregled) Koliko me stane trgovanje s slovenskimi delnicami

Marsikdo razmišlja o nakupu vrednostnih papirjev oziroma trgovanju z njimi - sploh ker banke na depozit tako rekoč ne dajo obresti,...

MOJEFIN
Razno
Razno (galerija) Dan D: kaj smo izvedeli na prvem investicijskem dogodku za male delničarje 5

Kako gospodarska aktivnost in politika vplivata na borzne tečaje slovenskih blue chipov? Nekateri vidijo v bližnji prihodnosti tudi...

MOJEFIN
Razno
Razno (Finančna šola za najstnike, 2. dan) Ne vem, kje bom pri 50, ampak se bom že znašel

»Nismo vedeli, da se morajo športniki, ki niso v klubih, truditi zbirati sredstva za svoje športno delovanje,« so bili začudeni...

MOJEFIN
Varčevanje
Varčevanje (seznam) Preverite, katere vrednostne papirje smo opustili

Letos so imetniki opustili 46 vrednostnih papirjev, od leta 2017 pa 346. Preverite seznam.

MOJEFIN
Zaslužek
Zaslužek Dilema: kupiti NLB prek londonske ali ljubljanske borze?

NLB je edina slovenska delniška družba, katere vrednostni papirji kotirajo tako na ljubljanski kot londonski borzi. Na ljubljanski so to...

MOJEFIN
Zaslužek
Zaslužek (psihologija denarja) Ko nam nikoli ni dovolj

Ideja, s katero se v borznih pogovorih ne morem povezati, je ta, da je pomembno imeti »vedno več«. Ampak zakaj? Zakaj je pomembno imeti...

MOJEFIN
(Finančna šola za najstnike, 4. dan) Mladi v šoku, ko so slišali, koliko stane vzdrževanja avta

Ko so mladi na Poletni finančni šoli slišali, koliko jih stane nakup avtomobila in potem še vzdrževanje, so bili skorajda brez besed;...

MOJEFIN
Razno
Razno (Finančna šola za najstnike, 1. dan) Svojim otrokom sem kar s sladoledom razložil, kaj je to davek

Kuharski mojster Luka Jezeršek, ki ga med drugim poznamo kot sodnika v kuharskem tekmovanju Masterchef, je 40 mladim udeležencem poletne...