Isto stanovanje, dve vrednosti. Razlika 16 tisočakov!
Isto stanovanje, dve vrednosti. Razlika 16 tisočakov!
  12.08.2013  |  09:56  16
Čas branja: 8 min
Naša bralka razmišlja o prodaji stanovanja na Brilejevi v Ljubljani, zato jo zanima njegova tržna vrednost; pooblaščena cenilca nepremičnin smo prosili, naj zanjo ocenita stanovanje, toda njuni oceni se razlikujeta - zakaj?

Članek je bil objavljen v junijski številki Moje finance 2013.

Cenitve stanovanj stanejo od od 200 do 400 evrov.

Poglejmo najprej, kaj bralka sploh prodaja. Gre za 61 kvadratnih metrov veliko dvosobno stanovanje v ljubljanskih Dravljah. Konec leta 2007 je zanj odštela 129 tisoč evrov, leta 2009 ga je še popolnoma obnovila. Podobna stanovanja na tej lokaciji se zdaj oglašujejo po cenah od 122 do 126 tisočakov. Toda prava tržna cena je na koncu tista, s katero se strinjata tako prodajalec kot kupec. Pri kateri ceni bi to lahko bilo, ocenjujejo pooblaščeni ocenjevalci nepremičnin. Pri nas jih je 86, licenco jim podeljuje Slovenski inštitut za revizijo. Med ocenjevalci sta tudi Jožef Murko iz Dodome in Matjaž Filipič iz KF Finance, ki sta za našo revijo brezplačno pripravila oceno tržne vrednosti bralkinega stanovanja. Poglejmo njuni oceni. Obe cenitvi objavljamo v celoti tudi na spletni strani revije.

»V praksi velja tiho načelo, da so lahko odstopanja do 10 odstotkov, bile pa so narejene študije, kjer so bila odstopanja velikanska,« pravi Murko.

Murko: 124 tisočakov

Jožef Murko iz Dodome si je bralkino stanovanje ogledal, ga fotografiral, tudi izmeril z ultrazvočnim merilnikom. »Čeprav velja načelo zaupanja v zemljiško knjigo, vedno opravim kontrolno meritev. Napak je namreč veliko,« opaža. Napaka je bila tudi pri meritvi stanovanja naše bralke. Murko je izmeril, da je neto tlorisna površina 66 kvadratnih metrov, v zemljiški knjigi pa je navedeno, da je stanovanje veliko 61 kvadratnih metrov.

»Cenilci nismo merilci. Zakon je dal to pristojnost geodetom. Naša meritev ni uradna. Ne nazadnje tudi cenitev ni uradni akt, čeprav se ljudje vedno na to izgovarjajo,« opozarja Murko. Njegovo poročilo smo dobili v nekaj dneh. V njem je veliko zanimivih informacij o stavbi, soseski in tudi na splošno o dogajanju na trgu nepremičnin. Za ocenjevanje je uporabil metodo tržnih primerjav. Iz spletne aplikacije trgnepremicnin.si je razbral, da je bilo lani v Dravljah registriranih 88 transakcij, od tega 24 transakcij dvosobnih stanovanj in šest na Brilejevi ulici. Na nepremicnine.net je ugotovil, da se prodajata dve primerljivi stanovanji, eno se oglašuje za 122, drugo za 125 tisoč evrov. Murko je ocenil, da sta le dve nepremičnini primerni za primerjavo z bralkinim stanovanjem. Prvo je veliko 61 kvadratnih metrov in je bilo junija lani prodano za 130 tisoč evrov, drugo pa 45 kvadratnih metrov, oktobra lani prodano za 105 tisoč evrov. Ceno prvega je prilagodil za 10 odstotkov, drugega za slabih pet odstotkov. Večjo utež pripiše večjemu stanovanju. »Na tem območju opažamo precejšnji upad cen v zadnjih šestih mesecih,« ugotovi Murko. Na koncu je izračunal, da je povprečna cena kvadratnega metra stanovanja naše bralke 2.040 evrov, celotno stanovanje je torej vredno 124 tisoč evrov.

»Banke cenitev večinoma zahtevajo v primeru zastavitve premoženja, strošek cenitev pa v 90 odstotkih prevalijo na komitente,« opaža Filipič.

fb mf
Spremljajte nas tudi na FB.

Filipič: 108 tisočakov

Matjažu Filipiču iz KF Finance je na pomoč priskočila pomočnica Barbara Višnar, ki si je stanovanje ogledala in ga fotografirala. V nasprotju z Murkom ni preverjala velikosti stanovanja. Zaradi časovne stiske smo se dogovorili, da nam posredujejo povzetek poročila. Za ocenjevanje tržne vrednosti bralkinega stanovanja so izbrali metodo primerljivih prodaj. Najprej so pregledali pred kratkim opravljene prodaje in ponudbe primerljivih nepremičnin.

Upoštevali so čas prodaje in ponudbe, lokacijo, velikost nepremičnine ter druge fizične in/ali funkcionalne značilnosti, kot so nadstropje, dvigalo, parkirni prostor, opremljenost, lega, funkcionalnost, vzdrževanost, soseska, zelene površine v okolici, prisotnost hrupa, odprt pogled... Ugotovili so, da so se primerljiva stanovanja, teh je po njihovem mnenju pet, prodajala po povprečni ceni 1.763 evrov za kvadratni meter, oglaševane cene sedmih primerljivih stanovanj pa po 2.087 evrov. »Stanovanja se ne prodajo za prvo ponujeno ceno, ampak je dejanska transakcijska cena ob prodaji navadno od 10 do 15 odstotkov nižja od oglaševane,« je zapisal Filipič v poročilu. Na koncu je dodal, da je povprečna cena za kvadratni meter 1.800 evrov oziroma da je tržna cena bralkinega stanovanja 108 tisoč evrov.

stanovanje3.1371594744.jpg.o.600px.jpg

stanovanje4.1371594745.jpg.o.600px.jpg

stanovanje1.1371594746.jpg.o.240px.jpg

Moje finance: 113 tisočakov

Prodaja konkretnih stanovanj v bližnji preteklosti je lahko dober kazalnik, koliko je neka nepremičnina dejansko vredna. Opravljene transakcije so javno objavljene tudi v evidenci trga nepremičnin na [prostor3.gov.si] , zato si lahko vsak sam oceni približno »tržno« vrednost svoje nepremičnine. Tudi sami smo to storili za stanovanje naše bralke. Lani in letos je bilo na Brilejevi ulici prodanih 19 stanovanj, devet z neto površino od 55 do 64 kvadratnih metrov, kažejo podatki geodetske uprave (Gurs). Prodajne cene so zelo različne, zato smo izračunali povprečne vrednosti. Povprečna prodajna cena je 115 tisoč evrov za povprečnih 62 kvadratnih metrov oziroma v povprečju 1.845 evrov za kvadratni meter uporabne površine. Če ceno za kvadratni meter preslikamo na stanovanje naše bralke, katerega površina je 61 kvadratnih metrov, je tržna vrednost stanovanja 113 tisočakov. »To, kar je zabeleženo na Gursu, ne smemo vzeti za suho zlato,« ob tem opozarja Filipič. Tam namreč niso zajete vse transakcije, težava je tudi, da se ljudje dogovorijo in v pogodbo zapišejo manjši znesek od dejanskega, ker želijo plačati manj davka, zato je treba upoštevati še druge vire, pojasnjuje.

stanovanje5.1371594746.jpg.o.240px.jpg

Zakaj razlike v cenitvah

Seveda si vsak, ki naroči cenitev, želi, da bi bila ocenjena vrednost čim bližje pravi vrednosti, ki jo lahko doseže na trgu, toda razlike med cenilci kažejo, da ni tako. »Če bo kdo za mano ocenjeval, bo prišel do drugih številk,« priznava Jožef Murko in pojasnjuje: »Ocenjevanje ni eksaktna veda. Matematika je orodje cenilcev, še vedno pa je del ocenjevanja mehka komponenta, kjer se upoštevajo lastna presoja, izkušnje, znanje.« In kakšna so odstopanja v ocenah? »V praksi velja tiho načelo, da so lahko odstopanja do 10 odstotkov. So pa bile narejene študije, kjer so bila odstopanja velikanska,« pravi Murko. Med ocenama bralkinega stanovanja je 16 tisočakov razlike oziroma 15 odstotkov.

Najpomembnejši pri cenitvi so vhodni podatki, skleneta oba cenilca. Zato cenilci sodelujejo z nepremičninskimi agencijami, jemljejo podatke z Gursa, bank, oglasnikov. »Če uporabiš vse te podatke, je jasno, da na likvidnem trgu ne more biti več kot 10- do 15-odstotno odstopanje v ocenjeni vrednosti nepremičnine,« se strinja Filipič. A tudi če imamo podatke o transakcijah, je težko dobiti podatke za primerljive nepremičnine. »Kaj sploh je primerljiva transakcija? Včasih vidim cenitve, kjer navedejo, da so prilagoditve v ocenah prek 50 odstotkov. To je zame dokaz, da cenilec pri oceni ni upošteval primerljive nepremičnine,« komentira Murko.

A komu izmed cenilcev potem verjeti? »Vse je stvar argumentov. Če eden napiše 200, drugi 300, moraš naročnika prepričati, katera cenitev je bolj realna,« odgovarja Matjaž Filipič. »V nekem pravnem postopku sem bil šesti cenilec. Če se recimo sodišče ne more odločiti, imenuje novega cenilca. Znameniti primer, sicer je šlo za izvedensko mnenje, je bil umor v Tekačevem, ko je bilo pet ali šest izvedencev za superge,« navaja Murko. Vse je stvar nadzora, dodaja Filipič. Po njegovem je pri pooblaščenih ocenjevalcih vrednosti nepremičnin nadzor veliko večji kot pri sodnih cenilcih. Licence do danes ni izgubil še nihče, pravijo na Slovenskem inštitutu za revizijo.

stanovanje2.1371594747.jpg.o.240px.jpg

Cenitve niso poceni

Za najem cenilcev se odločajo predvsem v pravdnih postopkih in na zahtevo banke, lizinške hiše... »Prodajalci nepremičnin se zanašajo na lastne oči, izkušnje sorodnikov, prijateljev, znancev. Cenilec je namreč vsak, saj vsak dan ceniš, koliko je kaj vredno,« opisuje Murko. Recimo banke večinoma zahtevajo cenitev ob morebitni zastavitvi premoženja. Stranki ponudijo seznam cenilcev, med katerimi lahko izbira. Strošek cenitev pa v 90 odstotkih prevalijo na komitente, opaža Filipič. In koliko cenitev sploh stane? »Trg je prost. Pooblaščenim ocenjevalcem vrednosti so priporočene cene urnih postavk, ki so razmeroma visoke in jih danes na trgu ne moreš dosegati. V sodnih postopkih je zgodba drugačna, tam je to regulirano. Njihova urna postavka je 46 evrov. Pri pooblaščenih cenilcih pa velja prosti trg, nekateri delajo za 50 evrov, drugi pa isto stvar za 500 evrov,« pojasnjuje Murko. Za cenitev bralkinega stanovanja in izdelavo poročila bi Murko recimo računal 210 evrov, Filipič pa tega podatka ne razkriva, ampak na splošno pravi, da cenitve pri njih stanejo od 200 do 400 evrov.

Ali Gursove ocene niso dovolj dobre?

Nekatere banke pri zastavi premoženja upoštevajo Gursove ocene vrednosti nepremičnin, druge zahtevajo cenitev vsake nepremičnine. »V Ljubljani bi lahko bile ocene Gursa dovolj korekten kazalnik vrednosti nepremičnin. Količina stanovanj je dovolj velika, prav tako je trg dovolj likviden. Drugače je, če imaš recimo stanovanje v Halozah, kjer je ocena Gursa manj primerna,« meni Filipič. Sicer pa je praksa med bankami zelo različna. »Če hoče stranka najeti 100 tisoč evrov posojila in je njeno stanovanje po Gursu vredno 200 tisoč evrov, banka morda ne bo zahtevala cenitve. Vsaka banka si glede na svoja tveganja postavlja meje, kdaj bo nepremičnino ocenila in kdaj ne,« pojasnjuje. Vseeno dodaja: »Gurs kaže posplošene vrednosti. Stanovanje, veliko 20 kvadratnih metrov, in tisto, veliko 100 kvadratnih metrov, ne moreta imeti iste cene za kvadratni meter, navadno so manjša stanovanja dražja od večjih. Bolje se prodajajo stanovanja na vrhu ter atrijska stanovanja. Pomembni so mikrolokacija, oprema stanovanja, vzdrževanje, možnost parkiranja, razporeditev prostorov ... Cenilec mora preveriti, kakšna je nepremičnina v naravi.«

»Odločno nasprotujem, da se pri zastavi premoženja upoštevajo zgolj Gursove ocene,« pravi Murko in pojasnjuje: »Pri Gursovih ocenah ne gre za ocene posameznih stanovanj, ampak je statistični vzorec prenesen nanje. Množično vrednotenje je bilo narejeno za potrebe obdavčitev nepremičnin in že vnaprej so predvideli, da bodo ocene približno 10 odstotkov nižje od tržnih cen. Cenitev bralkinega stanovanja po Gursu je 133.781 evrov, kar je več od trenutne tržne cene in je dokaz, da Gursove ocene niso primerne za splošno uporabo. (glej opombo na dnu strani) « Ker je vlada že pripravila predlog obdavčitve nepremičnin (0,15 odstotka za stanovanjske nepremičnine, za prazna stanovanja 0,45 odstotka, 0,5 odstotka za nepremičnine druge vrste rabe in za zemljišča), bo Gurs pripravil indeksacijo posplošene vrednosti nepremičnin oziroma prilagoditev glede na spremembe cen na trgu. Za koliko se bodo zdajšnje vrednosti spremenile, se še ne ve, gotovo pa bodo nižje od zdajšnjih.

Odloča trg, ne cenilci

Na koncu se je vendarle treba zavedati, da je tržna cena pač takšna, kot jo je pripravljen plačati kupec, prodajalec pa po njej prodati. Kaj pomagajo ocene, če se nihče ne zmeni zanje. Da bi pri stanovanju naše bralke ugotovili, ali bo kdo na ocenjene vrednosti sploh trznil, smo dali na največji spletni oglasnik nepremicnine.net oglas bralkinega stanovanja po ceni 124 tisoč evrov. Po nekaj dneh objave klicev nismo dobili, čeprav je ta zabeležil več kot sto obiskov oziroma klikov. S to ceno na prvo žogo torej nismo prepričali nikogar. Z višjo jih najbrž prav tako ne bi mogli, s koliko nižjo bi jih, žal ne vemo. Ali bi bila bralka sploh pripravljena prodati po recimo najnižji ocenjeni vrednosti?

»Stanovanja za 108 tisočakov ne bom prodala,« nejevoljno komentira najnižjo oceno. Preveč navdušena ni niti nad 124 tisočaki. »To je še vedno precej manj denarja, kot sem zanj plačala pred šestimi leti,« doda in sklene, da bo zato s prodajo raje počakala še nekaj let, vmes pa ga oddajala. Ali bo to dobra poteza ali pa bo šel voz s cenami tudi dolgoročno navzdol, bo pokazal šele čas.

Prodaja: Dvosobno stanovanje

Naslov in soseska: Brilejeva ulica, Dravlje, Ljubljana

Velikost: 61 kvadratnih metrov

Opis stanovanja: dvosobno stanovanje, popolnoma renovirano leta 2009, orientiranost stanovanja sever-jug, položen laminat, v kopalnici keramične ploščice, kuhinja opremljena, ni plina, daljinsko ogrevanje, tri kvadratne metre velika klet, parkiranje v kletni etaži

Cena:

Jožef Murko, Dodoma: 124.000 EUR

Matjaž Filipič, KF Finance: 108.000 EUR

Geodetska uprava RS: 133.781 EUR

Oglaševane cene podobnih stanovanj: od 122.000 do 126.000 EUR

(vir: nepremicnine.net; op.: stanovanja v velikosti malce čez 60 kvadratnih metrov na Brilejevi ulici; višja nadstropja; oglasi, objavljeni 7. junija)

Popravek:

V članku smo zapisali, da se stanovanje nahaja v Kosezah, pravilno pa je, da se nahaja v Dravljah. Napako smo popravili.

Opomba:

Dušan Mitrović iz Urad za množično vrednotenje nepremičnin nam je naknadno sporočil, da ocena konkretnega stanovanja, 133.000 evrov, ugotovljena julija 2010. Indeksirana vrednost konkretnega stanovanja bo konec septembra 120 tisoč evrov, nam je še sporočil.

Izšla je julijska številka revije Moje finance!

Kaj med drugim še prinaša najnovejša izdaja revije, si lahko ogledate v galeriji.

Revija je sicer od danes naprodaj tudi v prosti prodaji, lahko pa se nanjo tudi naročite.

 16

Napišite svoj komentar

Da boste lahko napisali komentar, se morate prijaviti.
MOJEFIN
Zaslužek
Zaslužek (pregled) Koliko me stane trgovanje s slovenskimi delnicami

Marsikdo razmišlja o nakupu vrednostnih papirjev oziroma trgovanju z njimi - sploh ker banke na depozit tako rekoč ne dajo obresti,...

MOJEFIN
Razno
Razno (galerija) Dan D: kaj smo izvedeli na prvem investicijskem dogodku za male delničarje 5

Kako gospodarska aktivnost in politika vplivata na borzne tečaje slovenskih blue chipov? Nekateri vidijo v bližnji prihodnosti tudi...

MOJEFIN
Razno
Razno (Finančna šola za najstnike, 2. dan) Ne vem, kje bom pri 50, ampak se bom že znašel

»Nismo vedeli, da se morajo športniki, ki niso v klubih, truditi zbirati sredstva za svoje športno delovanje,« so bili začudeni...

MOJEFIN
Varčevanje
Varčevanje (seznam) Preverite, katere vrednostne papirje smo opustili

Letos so imetniki opustili 46 vrednostnih papirjev, od leta 2017 pa 346. Preverite seznam.

MOJEFIN
Zaslužek
Zaslužek Dilema: kupiti NLB prek londonske ali ljubljanske borze?

NLB je edina slovenska delniška družba, katere vrednostni papirji kotirajo tako na ljubljanski kot londonski borzi. Na ljubljanski so to...

MOJEFIN
Zaslužek
Zaslužek (psihologija denarja) Ko nam nikoli ni dovolj

Ideja, s katero se v borznih pogovorih ne morem povezati, je ta, da je pomembno imeti »vedno več«. Ampak zakaj? Zakaj je pomembno imeti...

MOJEFIN
(Finančna šola za najstnike, 4. dan) Mladi v šoku, ko so slišali, koliko stane vzdrževanja avta

Ko so mladi na Poletni finančni šoli slišali, koliko jih stane nakup avtomobila in potem še vzdrževanje, so bili skorajda brez besed;...

MOJEFIN
Razno
Razno (Finančna šola za najstnike, 1. dan) Svojim otrokom sem kar s sladoledom razložil, kaj je to davek

Kuharski mojster Luka Jezeršek, ki ga med drugim poznamo kot sodnika v kuharskem tekmovanju Masterchef, je 40 mladim udeležencem poletne...