6 nasvetov, če se znajdete na javni dražbi
  05.06.2013  |  09:07  1
Čas branja: 4 min
Številni ostajajo brez služb ali z nižjimi plačami, zato čedalje teže odplačujejo posojila, ki so jih najeli v zlatih časih. Nekaterim grozita celo odvzem stanovanja in njegova prodaja na dražbi. Kako se na kaj takšnega pravno pripraviti? Kaj pa, če na dražbi kupujete stanovanje?

Članek je bil objavljen v aprilski številki Moje finance. Izšla je tudi že nova, majska številka, več o vsebini si preberite na tukaj

drazba-kladivo-bl.1366152055.jpg.o.470px.jpg

1. Menda je mogoče na javni dražbi poceni kupiti stanovanja. Zanima me, kdo se sploh lahko udeleži javne dražbe nepremičnine. Kako je z dražbo, če se nanjo prijavi samo en morebitni kupec?

Javne dražbe nepremičnine se smejo udeležiti le tisti, ki najpozneje tri delovne dni pred dražbo plačajo varščino. Narok za prodajo nepremičnine se opravi tudi, če je na dražbi en sam ponudnik. Poudariti je treba, da kupec nepremičnine, ki je na dražbi, ne more biti dolžnik, sodnik, izvršitelj ali kdo drug, ki uradno sodeluje pri prodaji. Zakon vsebuje zavezujočo določbo, v skladu s katero na prvem prodajnem naroku nepremičnina ne sme biti prodana pod ugotovljeno vrednostjo. Če nepremičnine na prvem naroku ni bilo mogoče prodati, sodišče razpiše drugi narok, na katerem se sme nepremičnina prodati tudi pod ugotovljeno vrednostjo, vendar ne za manj kot za polovico te vrednosti. Toda z izjavo, dano na zapisnik pri sodišču, pred katerim teče izvršilni postopek, se lahko stranke in zastavni upniki sporazumejo, da se sme nepremičnina prodati na dražbi celo za ceno, ki je nižja od polovice ugotovljene vrednosti. To določilo je predmet številnih kritik, saj zastavnim upnikom in kupcem kot močnejšim strankam v postopku omogoča precejšnje zlorabe na račun dolžnika. Ko je dražba končana, sodišče ugotovi, kateri ponudnik je ponudil najvišjo ceno, in razglasi, da je nepremičnina temu ponudniku prodana.

2. Kolega iz službe je pred kratkim prejel sklep o izvršbi na nepremičnino zaradi nekega dolga. Opomnil sem ga, naj dolg končno plača oziroma naj vsaj predlaga obročno poplačilo, če ga ne more plačati v enkratnem znesku, a me očitno ni poslušal. Zdaj ga zanima, ali ima sploh še kakšne možnosti, da se izogne rubežu nepremičnine? Zanima ga še, do kdaj ima možnost plačati dolg, da ne bi ostal brez stanovanja? Do pravnomočnosti sklepa o izvršbi ali morda tudi pozneje?

Še ima možnosti, vendar mora zelo paziti na roke. V osmih dneh od vročitve sklepa o izvršbi mora sodišču predlagati, da dovoli drugo sredstvo izvršbe (denimo na plačo, na premičnino...) ali pa da dovoli izvršbo na neki drugi nepremičnini. Sodišče bo praviloma takšnemu predlogu ugodilo, če bo kolega izkazal za verjetno, da bo terjatev poplačana z drugim izvršilnim sredstvom, denimo s plačo, glede na to, da je zaposlen. Kolega bo moral prav tako izkazati, da bo terjatev lahko poravnal v letu dni od izdaje sklepa o njegovem predlogu za dovolitev drugega sredstva izvršbe. Ima pa tudi možnost poplačati dolg vse do sklepa sodišča o domiku nepremičnine kupcu, torej še po pravnomočnosti sklepa o izvršbi.

3. Zadnje čase se v javnosti veliko govori o zlorabah pri cenitvi nepremičnin, ki so predmet javnih dražb. Pojavljajo se naveze med kupci in cenilci nepremičnin, ki nepremičnine ocenjujejo nestrokovno, špekulativno. V zvezi s tem me zanima, ali imajo prizadeti dolžniki sploh kakšne možnosti, da se pritožijo zoper uradne cenitve nepremičnin.

Po zakonu mora vrednost nepremičnine ugotoviti sodišče še pred pravnomočnostjo sklepa o izvršbi. Sodišče vrednost nepremičnine ugotavlja na podlagi cenitve sodnih cenilcev po tržni ceni na dan cenitve. Te cenitve se lahko v praksi zelo razlikujejo in tu nastane polje, ki omogoča številne zlorabe, omenjene v vprašanju. Dolžnikom zato svetujem, naj bodo pozorni na zakonsko možnost, v skladu s katero se lahko pritožijo zoper sklep sodišča o ugotovljeni vrednosti nepremičnine. Poleg tega imajo dolžniki tudi možnost, da najmanj osem dni pred prodajnim narokom predlagajo, naj sodišče z odredbo vnovič ugotovi vrednost nepremičnine, če imajo mnenje drugega sodnega cenilca, ki kaže, da se je vrednost nepremičnine od prejšnje cenitve pa do prodaje nepremičnine spremenila.

fb mf
Spremljajte nas tudi na FB.

4. Katere nepremičnine so izvzete iz javnih dražb?

Predmet izvršbe na nepremičnine ne morejo biti kmetijska zemljišča in gospodarska poslopja kmeta, če jih ta potrebuje za lastno preživljanje in za preživljanje članov svoje ožje družine ter drugih oseb, ki jih po zakonu mora preživljati. Izjema pa je, če gre za izvršbo za uveljavljanje denarnih terjatev, zavarovanih s hipoteko. V tem primeru so take nepremičnine lahko predmet javne dražbe.

5. Izgubil sem službo in ne morem v celoti odplačevati bančnega posojila. Z banko se ne moremo dogovoriti, zato so mi zagrozili z izvršbo na nepremičnino. Zanima me, kako se sploh začne postopek izvršbe? Ali moram prej prejeti kakšno obvestilo, opozorilo, sklep?

V skladu z zakonom o izvršbi in zavarovanju se izvršba na nepremičnino začne tako, da sodišče dolžniku vroči sklep o izvršbi. Ta lahko potem v osmih dneh od vročitve takega sklepa predlaga, naj sodišče dovoli drugo sredstvo izvršbe oziroma naj opravi izvršbo na drugi nepremičnini. Če dolžnik tega ne stori oziroma če mu sodišče predlog zavrne, so izpolnjeni pogoji za izdajo odredbe o prodaji nepremičnine, v kateri sodišče določi način in pogoje za prodajo ter čas in kraj prodaje nepremičnine. Prodaja nepremičnine se lahko opravi šele po pravnomočnosti sklepa o izvršbi in šele po pravnomočnosti sklepa o ugotovitvi vrednosti nepremičnine.

6. Zanima me, kakšna je usoda dolžnika, čigar stanovanje je sodišče prodalo na javni dražbi. Ali ga dobesedno vržejo na cesto ali pa ima morda možnost zahtevati, da ostane najemnik v takem stanovanju?

Dolžnik, ki stanuje v prodanem stanovanju, ima po zakonu pravico v njem kot najemnik stanovati še tri leta od dneva prodaje stanovanja. Predlog, da obdrži pravico do najema stanovanja, mora vložiti v 60 dneh od prejema sklepa o izvršbi, če je dražbeni narok pred tem datumom, pa najpozneje do dražbenega naroka, sicer to pravico izgubi. Vendar pa pravica do najema prodanega stanovanja ni absolutna. Če je bilo namreč stanovanje prodano v izvršilnem postopku zaradi poplačila terjatve iz naslova posojila, vzetega za nakup stanovanjske hiše, ali zaradi terjatve, ki je bila zavarovana s hipoteko na tem stanovanju, ali zaradi izvršitve terjatve za izključitev etažnega lastnika s prodajo posameznega dela v etažni lastnini, dolžnik nima pravice zahtevati, da obdrži pravico do najema takega stanovanja.

Avtor članka je Boštjan J. Turk.

Več o vsebini novih Mojih financ pa si preberite na tukaj

Preberite tudi:

29.05.2012
 1

Napišite svoj komentar

Da boste lahko napisali komentar, se morate prijaviti.
MOJEFIN
Zaslužek
Zaslužek (pregled) Koliko me stane trgovanje s slovenskimi delnicami

Marsikdo razmišlja o nakupu vrednostnih papirjev oziroma trgovanju z njimi - sploh ker banke na depozit tako rekoč ne dajo obresti,...

MOJEFIN
Razno
Razno (galerija) Dan D: kaj smo izvedeli na prvem investicijskem dogodku za male delničarje 5

Kako gospodarska aktivnost in politika vplivata na borzne tečaje slovenskih blue chipov? Nekateri vidijo v bližnji prihodnosti tudi...

MOJEFIN
Zaslužek
Zaslužek (intervju) Na borzi si ne želim le državna, ampak tudi ambiciozna zasebna podjetja 4

Pošta Slovenije, HSE, Slovenske železnice, Dars, elektropodjetja ... je našteval predsednik uprave Ljubljanske borze Aleš Ipavec...

MOJEFIN
Razno
Razno (Finančna šola za najstnike, 2. dan) Ne vem, kje bom pri 50, ampak se bom že znašel

»Nismo vedeli, da se morajo športniki, ki niso v klubih, truditi zbirati sredstva za svoje športno delovanje,« so bili začudeni...

MOJEFIN
Varčevanje
Varčevanje (seznam) Preverite, katere vrednostne papirje smo opustili

Letos so imetniki opustili 46 vrednostnih papirjev, od leta 2017 pa 346. Preverite seznam.

MOJEFIN
Zaslužek
Zaslužek Dilema: kupiti NLB prek londonske ali ljubljanske borze?

NLB je edina slovenska delniška družba, katere vrednostni papirji kotirajo tako na ljubljanski kot londonski borzi. Na ljubljanski so to...

MOJEFIN
Zaslužek
Zaslužek (psihologija denarja) Ko nam nikoli ni dovolj

Ideja, s katero se v borznih pogovorih ne morem povezati, je ta, da je pomembno imeti »vedno več«. Ampak zakaj? Zakaj je pomembno imeti...

MOJEFIN
Razno
Razno (Finančna šola za najstnike, 1. dan) Svojim otrokom sem kar s sladoledom razložil, kaj je to davek

Kuharski mojster Luka Jezeršek, ki ga med drugim poznamo kot sodnika v kuharskem tekmovanju Masterchef, je 40 mladim udeležencem poletne...